Wśród kosztów wynajmu biura można wyróżnić cztery opłaty: czynsz podstawowy, czyli ustalona między wynajmującym a najemcą kwota za sam lokal; opłaty dodatkowe, czyli koszty eksploatacyjne związane z obsługą lokalu, zwane czasem czynszem administracyjnym; opłaty za media takie jak prąd, woda, internet, telefon; kaucja, czyli 1. Najemca w dniu podpisania umowy wpłacił kaucję w wysokości trzymiesięcznego czynszu w kwocie: 12.000 zł na poczet ewentualnych szkód powstałych podczas użytkowania biura. 2. Na podstawie umowy najmu - po jej zakończeniu, kaucja podlega zwrotowi, gdy przekazanie lokalu odbędzie się bez zastrzeżeń. 3. Wynajem okazjonalny jest pod tym względem bardziej wymagający – konieczne jest sporządzenie dodatkowych oświadczeń i wizyta w kancelarii notarialnej. Właściciel mieszkania musi też pamiętać o tym, aby zgłosić umowę w urzędzie skarbowym. Przejrzystość w zakresie opłat za mieszkanie. To ważny punkt dla najemców. Kaucja jest określoną w umowie najmu sumą pieniężną wpłacaną przez najemcę celem zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu. Jest to instytucja gwarancyjno – zabezpieczającą, chroniąca wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Wynajmujący ma więc prawo do dokonania odpowiednich potrąceń, a nawet zatrzymania wskazanej sumy w dniu opuszczenia lokalu. Kiedy Po zakończeniu umowy, jeśli najemca wywiąże się ze wszystkich swoich zobowiązań, kaucja powinna być zwrócona. Zastrzegając w umowie najmu kaucję należy wyraźnie zapisać, jakiego Rendin to bezpieczeństwo i najlepsza umowa najmu mieszkania w Polsce. Bardzo polecam wynajem mieszkania za pośrednictwem platformy Rendin. Kaucja pokryłaby Rozliczenie końcowe i odzyskanie zadłużenia z umowy najmu. Data aktualizacji: 13 listopada 2020. Częstym problemem jaki napotykają wynajmujący jest finalne rozliczenie umowy po jej zakończeniu. Szczególnie w sytuacji kiedy najemca zalega z opłatami za wynajem. W niniejszym artykule zajmiemy się właśnie takim przypadkiem. XkZDW. Kaucja w umowie najmu pełni rolę bezpiecznika. Działa trochę prewencyjnie, a trochę jak karta przetargowa przy rozliczeniu. Które roszczenia naprawdę zabezpiecza? Kiedy można coś z niej potrącić? Najemca też może na niej zyskać. Umowa najmu undefined używanie mieszkania Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (art. 659 KC i nast.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. To bardzo ważny zapis i należy o nim pamiętać, ponieważ w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę najmu za zawartą na czas nieoznaczony. Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umundefinedwionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Jeżeli w czasie trwania najmu mieszkanie wymaga napraw, ktundefinedre obciążają wynajmującego, a bez ktundefinedrych w mieszkania nie da się w umundefinedwiony sposundefinedb użytkować, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokalu w sposundefinedb w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposundefinedb odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu danego lokalu. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, ktundefinedre obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrundefinedcić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Istnieje domniemanie prawne, że mieszkanie było wydane najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umundefinedwionego użytku. Dlatego też w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami rzeczy. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Wundefinedwczas bardzo łatwo rzeczone domniemanie wzruszyć. Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj. Jej wysokość kaucja Regulacje dotyczące pobierania oraz zwrotu kaucji mieszkaniowej określa ustawa o ochronie praw lokatorundefinedw. Z jej przepisundefinedw jasno wynika, że zawarcie umowy najmu może, ale nie musi być uzależnione od wpłacenia kaucji za mieszkanie przez najemcę. Ciężko jednak wyobrazić sobie obecnie sytuację, w ktundefinedrej wynajmujący z niej zrezygnuje. Kaucja jest bowiem ważnym undefined często jedyny realnym - zabezpieczeniem jego interesu na wypadek zniszczeń w mieszkaniu czy niezapłacenia stosownych należności przez najemcę. Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela z tytułu najmu lokalu przysługujące mu w dniu oprundefinedżnienia lokalu. W pojęciu tym zawierają się roszczenia z tytułu zaległego czynszu. Z reguły wskazuje się, że pojęcie "należności z tytułu najmu" obejmuje undefined poza zaległym czynszem undefined należne wynajmującemu odszkodowanie za uszkodzenie lokalu z winy najemcy. Zabezpieczonymi roszczeniami właściciela są też zaległe pobierane przez niego opłaty niezależne od właściciela, roszczenia wynikające z większego niż wynikające z normalnego używania zużycia lokalu, a także odsetki od tych należności. Nieco szerzej uregulowana kwestia należności zabezpieczonych kaucją w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Kaucja ta zabezpiecza nie tylko pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu oprundefinedżnienia lokalu, lecz także pokrycie ewentualnych kosztundefinedw egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu. W doktrynie wskazano, że skoro rozliczenie i zwrot kaucji następują dopiero w chwili oprundefinedżnienia lokalu, nie zaś z chwilą ustania stosunku najmu, to kaucja może też zabezpieczać roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez byłego najemcę po ustaniu stosunku najmu, a przed oprundefinedżnieniem lokalu (to okres zajmowania lokalu mimo upływy okresu obowiązywania umowy najmu). Kaucja w umowie najmu nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu oprundefinedżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztundefinedw egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Wzundefinedr umowy najmu okazjonalnego wraz z omundefinedwieniem znajdziesz tutaj. Natomiast zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztundefinedw egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Wzundefinedr umowy najmu instytucjonalnego wraz z omundefinedwieniem znajdziesz tutaj. Realna kaucja i jej ewentualna waloryzacja W realnym obrocie rynkowym niezwykle rzadko zdarzają się maksymalne wartości kaucji. Najczęściej spotykana wysokość jest w przedziale od jedno do trzykrotności ustalonego czynszu i innych opłat. Zwykle jest większa, gdy ryzyko zniszczenia jest wyższe, np. najemca ma małe dzieci lub zwierzęta. Podobnie, gdy wysokość opłat licznikowych może się bardzo rundefinedżnić w zależności od sezonu, bo lokal posiada ogrzewanie gazowe lub elektryczne. Kaucja wyznaczana jest w odniesieniu do stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Oznacza to, że każda zmiana wysokości czynszu, np. przez waloryzację lub podwyższenie w inny sposundefinedb, nie zmieni wysokości kaucji. Jednakże przy przedłużeniu umowy właściciel ma prawo nie tylko podnieść ci czynsz, ale rundefinedwnież zażądać dopłatę do undefined odpowiednio podwyższonej - kaucji. Zgodnie z przyjętą w nauce prawa zasadą, najemca i wynajmujący mogą uzgodnić korzystniejsze dla najemcy zasady waloryzowania wpłaconej kaucji, ale nie mogą jego pozycji pogarszać. Zwrot kaucji. Każda strona jest chroniona Zasadą jest, że właściciel powinien zwrundefinedcić najemcy kaucję w ciągu miesiąca undefinedod dnia oprundefinedżnienia mieszkaniaundefined. Innymi słowy miesięczny termin zaczyna się z dniem wyprowadzki, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. To termin ustawowy i wynajmując nie może go wydłużyć. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego najemca nie może żądać zwrotu kaucji w dowolnym momencie, ponieważ nie pozwala na to treść umowy, ktundefinedra wskazuje, w jakich przypadkach kaucja podlega zwrotowi. Do czasu spełnienia przesłanek, od ktundefinedrych zależy zwrot kaucji, roszczenie najemcy wobec wynajmującego o zwrot kaucji nie jest wymagalne, (uchw. SN z r., III CZP 58/02, OSNC 2003). Zwracana najemcy kaucja podlega waloryzacji z mocy ustawy. Kwota kaucji zwaloryzowana na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie rundefinedwnej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji. Jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Zatem jeśli kaucja została pobrana w wysokości trzymiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, to zwrotowi podlega kaucja w wysokości trzymiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zwrotu kaucji, oczywiście z uwzględnieniem potrąceń z tytułu należności zabezpieczonych kaucją. Oznacza to tyle, że w trakcie trwania umowy, mimo ewentualnego podniesienia czynszu - podnosić kaucji nie można, ale jeśli się dokona tego podniesienia, należy zwrundefinedcić kaucję liczoną jako krotność już nowej stawki czynszu. Wygląda na to, że przy dobrych wiatrach można na kaucji zarobićundefined Jak nie stracić kaucji lub jej części Zgodnie Kodeksem cywilnym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrundefinedcić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Przede wszystkim należy dbać o mieszkanie i znajdujące się w nim wyposażenie. Jednak najistotniejsza pozostanie umowa najmu, ktundefinedra określa prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Umowa powinna jak najwięcej kwestii użytkowania wyraźnie określić, a także przewidywać sposundefinedb rozstrzygania ewentualnych problemundefinedw. Dlatego właśnie w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami w mieszkaniu i elementach wyposażenia. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Im bardziej szczegundefinedłowy będzie to dokument, tym lepiej. Warto pamiętać o pokwitowaniu wpłaty kaucji, jeśli przekazuje się wynajmującemu gotundefinedwkę. Przy wpłacie kaucji przelewem bankowym dobrze jest zatytułować go w sposundefinedb wyraźnie wskazujący czym jest tam wpłata. W przypadku egzekwowania przez najemcę wymaganego zwrotu kaucji, w pierwszej kolejności warto skierować do wynajmującego pismo wzywające go do zwrotu kaucji w określonym terminie. Dopiero po bezskutecznym upłynięciu tego terminu uzasadnione staje się złożenie w sądzie pozwu o zwrot kaucji. Kaucja, czyli zabezpieczenie pieniężne roszczeń wynajmującego podlega – co do zasady – zwrotowi w ciągu miesiąca od zakończenia stosunku najmu. Ustawodawca zastrzega jednak przypadki, w których wynajmujący może nie zwrócić kaucji, jako przykład wskazać można uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. Instytucja kaucji – jako pieniężnej formy zabezpieczenia roszczeń – zdefiniowana została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Wskazana regulacja ma charakter szczególny w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego, co oznacza, że jej przepisy w pierwszej kolejności znajdą zastosowanie. Tzw. Kaucja mieszkaniowa Na gruncie art. 6 ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego kaucję zabezpieczającą. Pod tym pojęciem ustawodawca rozumie sumę pieniężną wpłacaną przez najemcę zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja – warunek zawieszający zawarcia umowy, co oznacza, że stosunek najmu zostaje zawarty po wpłaceniu wskazanej sumy, celem zabezpieczenia. Wskazana regulacja dotyczy kaucji zabezpieczającej najem lokali mieszkalnych. Ustawodawca stoi na straży lokatorów, jako słabszej strony umowy najmu. Zatem to lokatorzy są uprzywilejowani pod względem ochrony swoich uprawnień. Zadaj pytanie na Forum Kaucja jako zabezpieczenie Podstawową rolą jaką pełni kaucja jest funkcja gwarancyjno-zabezpieczająca. Chroni ona interesy wynajmującego przed nieuczciwym najemcą, który udostępnia swoją własność obcym osobom. Celem kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W związku z powyższym może zostać przeznaczona na pokrycie strat wynikających z realizacji umowy, do których należy: niezapłacony czynsz, zaległe opłaty licznikowe oraz szkody wyrządzone przez najemcę. Tylko powyższe powody mogą uzasadniać zatrzymanie kaucji przez wynajmującego. Z kaucji nie mogą być potrącone koszty bieżącego utrzymywania przedmiotu najmu, wynikające z tego należności wynajmującego ani kwoty związane z odnawianiem prawidłowo używanego wyposażenia lokalu. To czynsz jest świadczeniem, które obejmuje zużycie poszczególnych przedmiotów stanowiących wyposażenie lokalu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02, stwierdzając, że kaucja służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. SN potwierdził także, że już od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy - obok stosunku najmu - stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od tego, czy istniały postawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego objętych porozumieniem kaucyjnym. Kaucja przy umowie najmu mieszkania Wysokość kaucji za wynajem mieszkania Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie maksymalnej wysokości kaucji, jaka może być pobierana. Wynajmujący nie może zażądać kaucji wyższej niż dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Tak wysoka kaucja występuje jednak w praktyce niezwykle rzadko. Właściciele nieruchomości i lokali decydują się zazwyczaj na zabezpieczenie w wysokości miesięcznego czynszu. Strony umowy mogą bowiem ukształtować swoje prawa i obowiązki (wysokość, termin zwrotu kaucji) w dowolny sposób, co jest konsekwencją – widocznej w całym prawie cywilnym – zasady swobody umów. Warto jednak podkreślić, że ustalenia te nie mogą być mniej korzystne niż postanowienia ustawy. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Brak możliwości pobierania kaucji Możliwość pobierania kaucji jest wyłączona w stosunku do wynajmujących lokale zamienne lub socjalne, także gdy umowa najmu dotyczy zamiany lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Zwrot kaucji gwarancyjnej Wynajmujący zobligowany jest do zwrotu kaucji. Powinno to nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Jest on jednak uprawniony do dokonania koniecznych potrąceń z kwoty kaucji. Jeśli nie zachodzi żadna z przesłanek uzasadniających potrącenia kaucji, powinna ona zostać zwrócona w wysokości nie niższej niż wpłacona. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. POBIERZ WZÓR: Umowa najmu lokalu mieszkalnego Kaucja jako ostatni czynsz Należy jednoznacznie wskazać, iż nie ma żadnej regulacji prawnej, która zwalniałaby najemcę z zapłaty ostatniego czynszu w związku z wypowiedzeniem umowy najmu i uiszczeniem kaucji. Najemca nie jest uprawniony by samodzielnie decydować o przeznaczeniu kaucji. Pełni ona – co warto jeszcze raz podkreślić - funkcję zabezpieczającą. Zatem powinna ona dawać najemcy możliwość zaspokojenia roszczenia w razie bezumownego korzystania z lokalu przez lokatora czy pokrycia szkód jakie zaistniały podczas najmu. To on jest stroną uprawnioną do oceny powyższego. W praktyce pomocny może okazać się protokół zdawczo-odbiorczy oraz dokumentacja fotograficzna. Nie można kaucji z góry przeznaczyć na poczet przyszłego zadłużenia. Jakie problemy mogą powstać przy zdawaniu mieszkania? Podstawa prawna: Uchwała SN z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( 2001 nr 71 poz. 733 ze zm.). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny ( 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.). Najpewniej każdy wynajmujący mieszkanie uzależnia zawarcie umowy najmu od wpłacenia kaucji przez najemcę. Oto 4 rzeczy na temat kaucji, o których powinieneś wiedzieć, zanim najmiesz mieszkanie – np. kaucja mieszkaniowa zabezpiecza wynajmującego, ale w pewnych sytuacjach może być na rękę najemcy. Zasady pobierania oraz zwrotu kaucji mieszkaniowej określa ustawa o ochronie praw lokatorów (zobacz jej treść). Konkretnie chodzi o artykuły: 6, 19a i 19f. Z tych przepisów jasno wynika, że zawarcie umowy najmu może, ale nie musi być uzależnione od wpłacenia kaucji za mieszkanie przez najemcę. Jednak raczej nie licz na to, że trafisz na wynajmującego, który z niej zrezygnuje. Kaucja jest bowiem dla niego ważnym zabezpieczeniem na wypadek zniszczeń w mieszkaniu czy niezapłacenia wszystkich opłat, do których zobowiązany jest najemca. Z naszego artykułu dowiesz się: Jaka może być wysokość kaucji mieszkaniowej Kiedy kaucja mieszkaniowa jest zwracana Jak się uchronić przed utratą kaucji mieszkaniowej Kaucja mieszkaniowa w umowie najmu instytucjonalnego Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 6. 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Art. 19a. 4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Art. 19f. 4. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. 5. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Jaka może być wysokość kaucji mieszkaniowej Zwróć uwagę, że regulacje dotyczące kaucji, w tym jej maksymalnej wysokości, nieco się różnią w zależności od rodzaju zawieranej umowy najmu. W przypadku zwykłej umowy najmu wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Natomiast w przypadku umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego właściciel może zażądać o najemcy równowartości co najwyżej sześciu czynszów najmu. Co ważne, kaucja mieszkaniowa obliczana jest według stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Oznacza to, że jeśli w czasie jej obowiązywania właściciel dokona waloryzacji czynszu lub go podwyższy w inny sposób, nie zmieni to wysokości kaucji do zapłacenia przez najemcę – nie grozi mu żadna dopłata z tego tytułu. Musisz jednak wiedzieć, że jeśli zdecydujesz się na przedłużenie umowy najmu, to właściciel będzie miał prawo nie tylko podnieść ci czynsz, ale również zażądać dopłatę do podwyższonej kaucji. Przy jej obliczaniu uwzględni on bowiem nową, wyższą stawkę czynszu. W praktyce rynkowej maksymalne kaucje stosowane są raczej rzadko. Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” podaje, że najczęściej praktykowana jest trzykrotność ustalonego czynszu. Są też i tacy wynajmujący, którzy zadowalają się równowartością jednomiesięcznej opłaty za najem (czynsz i opłata administracyjna). Więcej życzą sobie zwykle wtedy, gdy ryzyko zniszczenia jest większe niż przeciętne, np. najemca chce się wprowadzić z psem. Podobnie, gdy wysokość opłat licznikowych może się bardzo różnić w zależności od sezonu. Np. gdy mieszkanie ogrzewane jest energią elektryczną lub za pomocą kotła gazowego, więc trudno przewidzieć, jaki rachunek zostanie wystawiony po sezonie grzewczym. I jeszcze jedno, raczej nie licz na to, że wynajmujący rozłoży kaucję na raty. Z jego punktu widzenia korzystniej jest przyjąć ją w całości, a rozłożyć np. na dwie raty czynsz za pierwszy miesiąc. Najemca skwapliwiej wywiązuje się wtedy z przelania należności. Kiedy kaucja mieszkaniowa jest zwracana Co do zasady właściciel powinien zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca „od dnia opróżnienia mieszkania”. Innymi słowy miesięczny termin zaczyna się z dniem twojej wyprowadzki, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. Taki termin określa ustawa i właściciel nie ma prawa go wydłużyć. Wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6 ust. 3 zobowiązuje też właściciela do zwrotu zwaloryzowanej kaucji. Do jej obliczenia musi on zastosować czynsz obowiązujący w dniu zwrotu. Co ważne, kwota zwracanej kaucji nie może być niższa od pobranej. Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 6. 3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. 4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Powyższa klauzula waloryzacyjna dotyczy kaucji we wszystkich umowach najmu, także okazjonalnego i instytucjonalnego. Przykład. Przy zawieraniu umowy najmu wpłaciłeś 3 tys. zł kaucji – stanowi ona trzykrotność stawki czynszu, która wynosiła w tym czasie 1 tys. zł. Jeśli w trakcie obowiązywania umowy właściciel podwyższył czynsz do 1,2 tys. zł, to po opuszczeniu przez najemcę mieszkania, będzie musiał mu oddać 3,6 tys. zł. Z taką sytuacją mamy jednak do czynienia tylko wówczas, gdy opuszczane przez najemcę mieszkanie jest w takim samym stanie, w jakim się do niego wprowadził. Innymi słowy, gdy wynajmujący nie ma zastrzeżeń do stanu technicznego mieszkania oraz mebli i sprzętów, które oddał najemcy do dyspozycji. I nie ma on żadnych zaległości w opłatach za mieszkanie. Lepiej nie próbuj „odzyskać” kaucji wcześniej, np. nie płacąc ostatnich opłat. Może się to skończyć tym, że wynajmujący potraktuje to jako zaległość i obciąży cię odsetkami z tego tytułu. Pamiętaj, że zgodnie z ustawą kaucja rozliczana jest dopiero po zakończeniu umowy najmu. Oczywiście musisz się liczyć z tym, że właściciel odmówi zwrotu kaucji lub odda ją pomniejszoną, bo stwierdzi, że wyrządziłeś szkody, które wymagają napraw, np. przecieka kran, pękła szyba albo zrobiłeś dziurę w szafie. Jak się uchronić przed utratą kaucji mieszkaniowej Przede wszystkim dbaj o mieszkanie i znajdujące się w nim wyposażenie jak o własne. Czasem może to jednak nie wystarczyć. Dlatego kluczowa jest umowa najmu, która określa prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Dobra umowa powinna przewidywać sposób rozstrzygania ewentualnych problemów, np. kto ponosi koszty napraw, jeśli zepsuje się lodówka lub pralka. Nie daj sobie wcisnąć zapewnień ze strony wynajmującego, że przecież się dogadacie. Wiedz, że będzie miło do pojawienia się pierwszej spornej sytuacji. Zatem im umowa jest obszerniejsza i przewidzi sposoby rozstrzygania potencjalnych problemów, tym mniej będzie niedomówień, jeśli się pojawią. Absolutnie konieczny jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany jest stan techniczny mieszkania oraz jego wyposażenia w chwili zawierania umowy najmu i po jej zakończeniem. Do takiego protokołu warto dołożyć dokumentację zdjęciową, która powinna rozwiać ewentualne wątpliwości. Do protokołu koniecznie wpisz informacje o stanie i jakości ścian, podłóg, okien, mebli, wyposażenia itd. Im bardziej szczegółowy będzie to dokument, tym lepiej. Oczywiście spisz stan liczników, żebyś nie musiał ponosić kosztów, które wygenerowali poprzedni najemcy. I nie zapomnij o pokwitowaniu wpłaty kaucji, jeśli przekazujesz pieniądze bezpośrednio właścicielowi. Dobrze, jeśli przy wpłacie kaucji gotówką obecna jest osoba trzecia, np. znajomy lub członek rodziny. Natomiast jeśli wpłacasz kaucję przelewem bankowym, to koniecznie zatytułuj go w odpowiedni sposób. Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” zaleca tego typu środki ostrożności na wypadek, gdyby się okazało, że wyegzekwowanie kaucji wymaga pójścia do sądu. W pierwszej kolejności warto jednak skierować do wynajmującego pismo wzywające go do zwrotu kaucji w określonym terminie, np. 14 dni. Dopiero gdy takie pismo nie przyniesie skutku, „Mieszkanicznik” radzi złożenie w sądzie pozwu o zwrot kaucji (pozwu o zapłatę). Kaucja mieszkaniowa w umowie najmu instytucjonalnego Osiedle wybudowane przy ul. Puszczyka w Gdyni w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju. W zależności od rodzaju zawieranej umowy najmu regulacje dotyczące kaucji różnią się nie tylko w kwestii jej maksymalnej wysokości. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący może potrącić z kaucji również ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. To w sytuacji, gdy właściciel mieszkania musi skorzystać z usługi komornika, by pozbyć się najemcy łamiącego warunki umowy. Ponadto wśród prawników powszechne jest przekonanie, że z kaucji właściciel może zaspokoić swoje roszczenie o odszkodowanie za okres, w którym najemca korzystał z mieszkania mimo zakończeniu najmu. Z kolei w umowach najmu instytucjonalnego właściciel może sięgnąć po kaucję także wówczas, gdy najemca nie zapłaci w terminie opłat za mieszkanie. To rozwiązanie chroni nie tylko wynajmującego, ale może też być na rękę najemcy, który wpadnie w chwilowe tarapaty finansowe, np. z powodu utraty pracy. Daje mu bowiem czas na wykaraskanie się z kłopotów. Rzecz jasna taki najemca po wyjściu na prostą musi uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Ustawa nie narzuca w jakim czasie najemca ma wypełnić to zobowiązanie. Ta kwestia pozostawiona jest do decyzji wynajmującego. Przeczytaj także: Umowa najmu instytucjonalnego Szczególną umową najmu jest umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Taką umowę podpisują najemcy mieszkań budowanych przez spółkę PFR Nieruchomości w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju (rynkowej części Mieszkania Plus). Najemcy płacą wtedy wyższy czynsz, bo zawierający ratę za wykupienie mieszkania. Przeczytaj także: Najem instytucjonalny z dojściem do własności w Białej Podlaskiej Najem z dojściem do własności może trwać nawet 30 lat. Może się więc zdarzyć, że najemca straci w tym czasie pracę i przestanie płacić za mieszkanie. Co wtedy? Także w tym przypadku wynajmujący w pierwszej kolejności sięgnie po pieniądze z kaucji. A jeśli to nie wystarczy – także po raty wpłacone przez najemcę na poczet ceny lokalu. Jeśli taki najemca szybko znajdzie nowe zatrudnienie, będzie musiał uzupełnić kaucję. Dodajmy, że gdyby najemca nie płacił za mieszkanie przez 3 miesiące, właściciel mógłby wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Dałby mu jednak jeszcze miesiąc na uregulowanie zaległych i bieżących należności. Co ważne, gdyby najemca musiał opuścić mieszkanie zwrócona mu zostanie wpłacona przez niego część ceny mieszkania. Oczywiście wynajmujący potrąciłby ewentualne zaległości w opłatach. Przeczytaj także: Najem z dojściem do własności Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 19k. 7. Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. 8. W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez wynajmującego z całości lub części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez wynajmującego. Art. 19l. 5. W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności określa się zasady zaspokajania wierzytelności z zaległego czynszu, z kaucji lub rat wpłaconych na poczet ceny lokalu mieszkalnego, przy czym w pierwszej kolejności zaległy czynsz zaspokaja się z kaucji. Art. 19o. 1. Wynajmujący, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali; 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela. Art. 19q. 1. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem z lokalu. 2. Kwota zwracanej najemcy lub jego spadkobiercom części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż kwota faktycznie wpłacona przez najemcę, po potrąceniu opłat, o których mowa w ust. 1. 25 lis Kaucja jest formą zabezpieczenia roszczeń umowy najmu lokalu mieszkalnego. Niestety często niedoceniana przez wynajmujących, traktowana jako zwykły element zwykłej umowy. Tymczasem kaucja poza swoją funkcją zabezpieczającą może pełnić także funkcję weryfikacyjną. Jak to możliwe? To proste. Jeżeli najemcy na samym początku zawierania umowy najmu nie stać na uiszczenie kwoty stanowiącej minimum półtora krotności miesięcznego czynszu – zastanów się czy chcesz z tą osobą podpisać umowę. Temat kaucji jest dość obszerny a ja w poniższym artykule postaram się omówić najważniejsze aspekty związane ze stosowaniem tego zabezpieczenia w praktyce najmu lokali mieszkalnych. Czy kaucja powinna być zdeponowana na osobnym koncie bankowym? Wyobraź sobie oczami wyobraźni, że właśnie podpisałeś umowę najmu swojego lokalu. Najemca wręcza Ci ustaloną kwotę tytułem kaucji gotówką do ręki. Wystawiasz pisemne pokwitowanie pobrania kaucji. Sporządzacie protokół przekazania lokalu, przekazujesz klucze. Co robisz z gotówką? Możesz ją wpłacić na rachunek bankowy (lokata, konto oszczędnościowe). Z chwilą wpłaty kaucji wynajmujący staje się właścicielem przekazanej mu kwoty i może nią swobodnie dysponować, podobnie jak to ma miejsce w przypadku depozytu nieprawidłowego (art. 845 KC). Ciążący na wynajmującym obowiązek zwrotu kaucji dotyczy zwrotu równowartości uzyskanej kwoty (po dokonaniu waloryzacji). Wynajmujący nie może dokonywać żadnych potrąceń z kwoty kaucji do czasu jej zwrotu. Co istotne kaucja podlega zwrotowi najemcy po dokonaniu waloryzacji i ewentualnych potrąceń na poczet roszczeń z umowy najmu. Jeśli kwota kaucji przyniosła wynajmującemu pożytki (np. narosły odsetki bankowe w okresie między jej wpłatą przez najemcę a dniem zwrotu), pożytki te nie podlegają zwrotowi najemcy. Czym jest waloryzacja kaucji? Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6 ust. 3 stanowi, że ” Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.” Przykładowo jeśli pobrałeś kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy, zwrócisz najemcy kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zwrotu kaucji. Oczywiście z uwzględnieniem potrąceń z tytułu należności zabezpieczonych kaucją. W praktyce, rzadko dochodzi do waloryzacji. Wynika to z tego, że umowy najmu lokali często zawierane są na okres 12-24 miesięcy i w tym czasie wysokość czynszu nie ulega zmianie. Zatem po zakończeniu umowy i zwrocie lokalu, wynajmujący często zwraca kaucję w wysokości pobranej w dniu zawarcia umowy. Kaucja – w jaki sposób dokonać jej potrącenia? W zakresie potrącenia kaucji istotne jest jeszcze omówienie momentu potrącenia. Sporą pokusą dla wynajmującego jest pobranie należności z kaucji w trakcie trwania umowy najmu. Przykładowo najemca zaczął zalegać z czynszem za pierwszy miesiąc. Niestety wynajmujący nie może w trakcie trwania umowy najmu potrącać na bieżąco należności z kaucji a następnie wzywać do jej uzupełnienia (wyjątkiem jest umowa najmu instytucjonalnego). Ustawa o ochronie praw lokatorów definitywnie określa moment możliwości potrącenia należności z kaucji. Art. 6 ust. 4 wskazuje ten moment: Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Momentem początkowym jest opróżnienie lokalu przez najemcę. Od tej chwili wynajmujący ma miesiąc na dokonanie rozliczenia kaucji i jej zwrot. Na czym polega potrącenie? Wynajmujący składa najemcy oświadczenie o potrąceniu, w którym powinien oznaczyć swoje wzajemne należności wobec najemcy, które potrącił z wierzytelnością najemcy o zwrot kaucji. Wypłacie najemcy podlega kwota po dokonaniu potrąceń. Co istotne potrącenie powinno być dokonane najemcy w formie pisemnej. Ma to znaczenie procesowe. Przede wszystkim posiadasz dowód na piśmie, że w ustawowym terminie dokonałeś rozliczenia kaucji. Jakie należności podlegają potrąceniu z kaucji? Art. 6 ust. 4 wspomnianej wyżej ustawy o ochronie praw lokatorów wspomina o „należnościach wynajmującego z tytułu najmu lokalu”. Określenie to jest dość szerokie. Nie można go jednak interpretować nader rozszerzająco albowiem np. kary umownej nie można potrącić z kaucji (choć często w praktyce dochodzi do takich błędnych praktyk). Należności z tytułu najmu lokalu to roszczenia o zapłatę czynszu i innych należności wynikających z umowy najmu oraz roszczenia o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy. Co rozumiemy przez inne należności wynikające z umowy? Są to należności z tytułu zużytych mediów jak i czynsz administracyjny (czynsz opłacany do Wspólnoty Mieszkaniowej lub Spółdzielni). Co istotne kaucja ma zabezpieczać te należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują w dniu opróżnienia lokalu. W związku z tym, że chwila opróżnienia lokalu może nie pokrywać się z ustaniem stosunku prawnego, kaucja może zabezpieczać również roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu określone w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co się stanie gdy wynajmujący nie zwróci kaucji, która nie została uprzednio rozliczona? Czasami zdarza się, że najem trwa kilka lat, z najemca nie było żadnego problemu. Umowa najmu wygasa a najemca wyprowadza się. W ferworze czynności wynajmujący zapomina, że miał kaucję rozliczyć i zwrócić. Czy najemca może coś w tej sytuacji zrobić? Może. Złożyć pozew do sądu z roszczeniem o zwrot kaucji. Roszczenie o zwrot kaucji staje się wymagalne z upływem 30 dni od opróżnienia lokalu przez najemcę lub nabycia przez niego prawa własności lokalu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie i dojdzie do przymusowego eksmitowania go z lokalu, to dzień wykonania eksmisji będzie dniem opróżnienia lokalu. Roszczenie o zwrot kaucji jest dziedziczne. Kaucja jest cywilnoprawnym roszczeniem majątkowym i nie jest ściśle związane z osobą najemcy, dlatego wchodzi w skład spadku i przechodzi na spadkobierców najemcy. Podlega ono dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Roszczenie o zwrot kaucji przedawnia się na zasadach ogólnych określonych w art. 118 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis przewiduje podstawowy 6 letni okres przedawnienia roszczenia. art. 118 kc – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. Kaucja jest świadczeniem uiszczanym jednorazowo a nie cyklicznie tak jak czynsz. Dlatego w jej przypadku powinien znaleźć zastosowanie sześcioletni okres przedawnienia. Czy zapis, że kaucja pokrywa ostatni czynsz jest prawidłowy? Kaucja zabezpiecza zaległości czynszowe oraz inne należności z tytułu umowy najmu. Podlega rozliczeniu po wygaśnięciu stosunku najmu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego. Zapis, że kaucja pokrywa ostatni czynsz nie jest prawidłowy, ponieważ służy ona zabezpieczeniu powstałych zaległości czynszowych. Najemca nie może żądać, by rozliczyć z wynajmującym ostatni czynsz przy pomocy kaucji. Wynajmujący ma pełne prawo żądać zapłaty w terminie czynszu za ostatni miesiąc i rozliczyć kaucję dopiero po miesiącu od zakończenia umowy i zwrocie lokalu. Mam nadzieję, że powyższe informacje okazały się dla Ciebie przydatne. Tematyka kaucji jest obszerna jak wspomniałam na początku tego artykułu. Co istotne często wynajmujący napotykają praktyczne problemy związane z potrącaniem określonych roszczeń z kaucji. Powyższa publikacja odpowiada na najczęściej zadawane pytania w tej materii dlatego stworzyłam także artykuł z praktycznym ujęciem stosowania kaucji ================================================================== Pakiet zawierający komplet dokumentów niezbędnych przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego. Wzór umowy zawierający szereg zapisów wzmacniających pozycję wynajmującego, dzięki wyłączeniu przy najmie okazjonalnym większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Potrzebujesz sprawdzonej i bezpiecznej umowy najmu? SPRAWDŹ TUTAJ PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Kaucja w praktyce, czyli jak to opisać w umowie Kaucja – zabezpieczenie czynszu najmu Kaucja w umowie najmu mieszkania to bardzo istotna część tego dokumentu, na którą powinien zwrócić uwagę każdy najemca jeszcze przed złożeniem podpisu. Osoba wynajmująca mieszkanie natomiast, przed stworzeniem umowy najmu, powinna zapoznać się z zasadami ustalania i pobierania kaucji, a także dowiedzieć się, w jakich przypadkach będzie miała prawo nie zwrócić kaucji najemcy. Wszystkie kwestie związane z kaucją w umowie najmu mieszkania omówione zostaną w tym artykule. Kaucja w umowie najmu to swego rodzaju finansowe zabezpieczanie przed szkodami wyrządzonymi przez najemcę w wynajmowanej mu nieruchomości, a także przed jego ewentualną nieuczciwością. Zasady ustanawiania kaucji, jej wysokości, pobierania oraz zwrotu, regulowane są ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja nie jest obowiązkowa, jednak zwykle stosowana. Dobrym rozwiązaniem, które chroni obie strony umowy najmu przed oszustwem czy niezgodnością opinii przy rozliczaniu się z kaucji po zakończonym najmie, jest sporządzenie zdawczo-odbiorczego protokołu. Dokument ten jest dowodem potwierdzającym faktyczny stan nieruchomości w momencie przekazania jej najemcy, czyli określającym to, co jest objęte kaucją. Protokół zdawczo-odbiorczy chroni najemcę przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi ewentualnych uszkodzeń mieszkania lub braków w wyposażeniu i jednocześnie jest dowodem dla wynajmującego, że wyposażenie lokalu uległo zniszczeniu lub zostało usunięte. Na podstawie tego dokumentu najłatwiej jest dojść do porozumienia w kwestii zwrotu lub jego braku po rozwiązaniu umowy najmu, dlatego warto go sporządzić. Według wyżej wymienionej ustawy kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Rzadko zdarza się, by właściciel mieszkania zażądał aż tak wysokiego zabezpieczenia – zwykle jest to koszt miesięcznego czynszu za mieszkanie lub łącznych miesięcznych opłat. Wyższa kaucja bywa ustalona często w przypadku, gdy najemca posiada zwierzęta, ponieważ wzrasta wtedy ryzyko zniszczenia mienia znajdującego się w mieszkaniu. Wysokość kaucji musi być zawarta w umowie najmu mieszkania i powinna być określana według stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. W związku z tym, nawet jeśli w czasie wynajmowania mieszkania czynsz wzrośnie, wysokość kaucji nie ulegnie zmianie, czyli nie będzie konieczna żadna dopłata ze strony najemcy. W przypadku przedłużenia umowy najmu mieszkania, wynajmujący ma prawo podnieść czynsz i na tej podstawie zażądać dopłaty do wniesionej wcześniej kaucji. Musisz wiedzieć, że poza tradycyjną umową najmu mieszkania istnieją również inne formy wynajmu, które mogą cię zainteresować, gdyż w większym stopniu zabezpieczają prawa właściciela nieruchomości. Pierwszą z nich jest umowa najmu okazjonalnego, która może być oferowana tylko przez osoby fizyczne, czyli nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najemca również musi być osobą fizyczną, która potrzebuje lokum do celów mieszkaniowych. Taka umowa może być zawarta maksymalnie na 10 lat, a jej cechą charakterystyczną jest konieczność dołączenia do niej załącznika w formie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy. Oświadczenie ma zawierać informację, że najemca zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w umowie oraz wskazanie dokładnego miejsca, w którym najemca zamieszka, po ustaniu umowy wynajmu mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego jest dodatkowym zabezpieczeniem wynajmującego mieszkanie, dlatego to on zwykle ponosi koszty notarialne, które wynoszą 260,76 zł. Najem okazjonalny mogą świadczyć wyłącznie osoby, dla których jest to wyłącznie dodatkowy dochód, a nie główne źródło zarobku. Fakt sporządzenia umowy o najem okazjonalny należy zgłosić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od jej podpisania. Drugą możliwością jest sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego, który do niedawna był nazywany najmem okazjonalnym dla przedsiębiorców. W tym przypadku umowa jest zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najemcą może być jedynie osoba fizyczna, która musi dołączyć do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i wydaniu lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego. W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego, w oświadczeniu dołączanym do umowy najmu instytucjonalnego nie ma konieczności wskazania przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł zostać wyeksmitowany po ustaniu umowy wynajmu mieszkania będącego przedmiotem tej umowy. Umowa najmu instytucjonalnego zawsze zawierana jest na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. W przypadku najmu instytucjonalnego właściciel nie musi zgłaszać umowy w urzędzie skarbowym. Wysokość kaucji w umowie najmu mieszkania okazjonalnego i instytucjonalnego również jest regulowana ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W obu przypadkach przepisy narzucają jednakową maksymalną kwotę kaucji, która może wynosić co najwyżej równowartość sześciu czynszów najmu. Kaucja w umowie najmu mieszkania jest zwracana w pełnej kwocie jedynie wtedy, gdy mienie osoby wynajmującej, czyli mieszkanie i jego wyposażenie nie uległo zniszczeniu od czasu podpisania umowy. Nie dotyczy to jednak uszkodzeń czy śladów użytkowania wynikających z normalnej eksploatacji lokalu, gdyż zużycie się niektórych sprzętów nie jest winą niewłaściwego zachowania najemcy. Jeżeli dochodzi do rozbieżności w zdaniach na temat zniszczenia mienia między wynajmującym a najemcą, warto sięgnąć po protokół zdawczo-odbiorczy, który powinien być (choć nie musi) dołączony do umowy najmu. Na podstawie tego dokumentu łatwiej będzie dojść do porozumienia stronom umowy dotyczącego zwrotu lub zatrzymania kaucji przez wynajmującego. Termin zwrotu kaucji jest regulowany ustawą o ochronie praw lokatorów i wynosi jeden miesiąc od dnia opuszczenia mieszkania przez najemcę. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na wynajem mieszkania z tradycyjną umową, czy też okazjonalną bądź instytucjonalną, musisz zadbać nie tylko o ochronę w postaci kaucji, ale też polisy ubezpieczeniowej na wypadek nieszczęśliwego zdarzenia w wynajmowanym lokalu. Polisa mieszkaniowa powinna chronić przede wszystkim mury i elementy stałe przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi, warto jednak również ubezpieczyć wartościowe sprzęty znajdujące się wewnątrz. W doborze najlepszego ubezpieczenia nieruchomości pomogą ci specjaliści z serwisu Compero, którzy w swojej ofercie posiadają produkty najlepszych polskich towarzystw ubezpieczeniowych.

kaucja za wynajem mieszkania